최근 다시 집값이 들썩임에 따라..
사람들의 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다.
특히 이른바 똘똘한 한채 이론에 따라..
서울 중상급지에 좋은 아파트를 사두고 매매차익을 노리는
갭투자 혹은 투자에 대한 수요도 높아진 것을 볼 수 있다.
그런데.. 과연 갭투자가 성공적일 수 있을까?
에 대한 세부적인 검토는 나조차도 자세하게 해본적은 없는 듯 하다..
양도세 및 종부세 등 조세 부담으로 인해
대부분 한채 투자 후 본인은 몸빵테크를 하는 케이스가 많을 것으로 보이는데...
그러한 경우를 가정하여 나름 시뮬레이션 해본다.
우선 비용을 추계해 보자.
전세가율 50%의 10억짜리 물건을 1억 대출(신용 대출 등...)로 산 케이스라고 할 수 있다.
단순 매매비용외에..
취등록세 및 복비, 본인 인건비를 포함하는 제세금을 매매가액의 5%로 가정
재산세 및 혹시 모를 종부세를 단순 0.1%로 가정하였다..
(자기 상황에 따라 변동이 가능하다.)
총 투자액 4.5억으로 10억짜리 부동산을 산 경우이다...
이 때 연단위 비용을 계산해보면..
본인 투자액 4.5억에 대한 이자 + 연보유세 + 대출 1억 이자를
고려할 때.. 연 2,125만원이 비용으로 발생하겠다.
그러한 경우..
연단위로 최소 2% 이상의 상승이 있어야만..
이 투자가 성공이라고 할 수 있을 것이다.
과연 연 2% 상승이 이뤄질 것인가? 에 대한 궁금증이 생긴다..
한국부동산원의 서울권 부동산 매매지수를 살펴보자....
2008년부터 2024년까지 매년 1월의 부동산 매매지수(금액이 아니라 단순 지수화)를 정리한 것이다.
연단위 상승률을 보면.. 2%이하로 오른 경우는.....
2013년 이래 2022년을 제외하고 없다..
또한, 장기투자를 고려 5년간 연평균 상승률을 적용해도...
2% 이하를 기록한 경우는 2012년 이후로는 없다.
즉, 2012년 이래... 적정한 금액의 전세가율과 대출을 활용했을 때..
각종 제세금과 보유세를 고려하더라도...
적어도 과거 이력 상으로는 갭투자가 실패한 경우는 거의 없다고 볼 수 있을 것이다.
물론.. 이 데이터는 서울권 전체를 보기 때문에..
특정 지역, 특정 매물에서는 실패한 케이스가 나올 수도 있겠지만...
평균적으로는.... 갭투자가 과거 10년 이래.. 항상 옳았다고도 볼 수 있다.
다만.. 평균의 함정에 빠지지 않기 위해..
본인 상황에 따라 목표 연수익률을 검토하고.
이에 따른 부동산 지역을 분석하여 잘 투자할 필요는 있을 것이다.
또한. 투자금액에 대한 수익률을 단순 은행이자로 적용했는데.
다른 고수익 투자를 고려했을 때.. 갭투자를 위한 목표 수익률은 더욱 올라갈 것이므로..
이에 대한 고려도 추가 필요하다...
(당장 위의 케이스에서 은행이자보다 높은 8%로 설정 시 최소 수익률이 4%로 올라간다..)
첨부된 엑셀은 이 내용을 정리한 것으로
본인 상황에 맞춰 조정해서 목표 수익률을 정하는 데 도움이 될 것으로 생각된다.
모두들 투자에 성공해서 부자 되시길....
@ 투자는 본인이 검토해야 하며.. 그 결과도 본인이 책임진다.
@ 이 검토는 양도세에 대한 세부적 분석은 없었다.. 고액 부동산으로 갈수록 양도세에 대한 검토는 필수이다.
@ 종부세 역시 단순 가정하였으므로.. 이에 대한 검토도 추가로 필요할 수 있다.
@ 2주택자 이상의 경우, 취득세 및 양도세, 종부세 부담이 극으로 올라갈 수 있으니 더욱 많은 고민이 필요하다.
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